Transformacja spółki z prawem własności nieruchomości rolnej

Rząd rezygnuje z jednolitego podatku
23 listopada 2016
Żadna interpretacja indywidualna nie ochroni przed klauzulą?
28 listopada 2016

Transformacja spółki z prawem własności nieruchomości rolnej

Już od ponad pół roku – od 30 kwietnia 2016 roku – obowiązuje ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która w gruntowny sposób znowelizowała między innymi ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r., poz. 803 ze zmianami). Wejście w życie nowych przepisów wywołało popłoch nie tylko wśród właścicieli i potencjalnych nabywców nieruchomości rolnych, zarówno tych, którzy zawodowo zajmują się produkcją rolniczą, jak i tych, którzy posiadają rodzinne gospodarstwa rolne. Ustawodawca wprowadził bowiem do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie tylko nowe regulacje nabywania nieruchomości rolnych na rynku prywatnym. Część ustawy została poświęcona transakcjom, których przedmiotem nie są grunty rolne same w sobie, lecz prawa udziałowe w spółkach prawa handlowego – nabywanie i zbywanie udziałów w spółkach z o.o., akcji w spółkach akcyjnych i komandytowo-akcyjnych oraz ogółu praw i obowiązków wspólnika w spółkach osobowych.

Ponadto nowej regulacji poddano transformacje spółek prawa handlowego. W obecnym stanie prawnym, w przypadku gdy dana spółka nabywa nieruchomość rolną w wyniku połączenia, podziału lub przekształcenia, Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. W celu skorzystania z tego uprawnienia Agencja Nieruchomości Rolnych wysyła spółce, która – odpowiednio – przejęła nieruchomość rolną w wyniku połączenia, podziału lub przekształcenia, stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikuje na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Agencji Nieruchomości Rolnych. Oświadczenie może zostać złożone w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia Agencji. Stroną zobowiązaną do dokonania zawiadomienia jest nabywca nieruchomości rolnej; należy do niego załączyć dokumenty wskazujące na dokonaną czynność oraz wypisy z ewidencji gruntów i budynków.

Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnej dokonanie czynności prawnej, w wyniku której dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej bez zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych, jest nieważne.

W kontekście powyższego wątpliwości w praktyce wywołuje kwestia tego, kiedy należy złożyć zawiadomienie o dokonanej czynności prawnej w przypadku połączenia, podziału lub przekształcenia, by nie narazić się na surową sankcję nieważności.

Zarówno na połączenie, podział, jak i na przekształcenie spółki prawa handlowego składa się kilka etapów, które najogólniej można określić jako fazę przygotowawczą, fazę menedżerską, fazę właścicielską i fazę rejestracyjną. W fazie przygotowawcze sporządza się zwyczajowo raporty due diligence z badania sytuacji prawnej i ekonomicznej spółki. Faza menedżerska oznacza przygotowanie odpowiednio planu połączenia, planu podziału lub planu przekształcenia, poddanie go badaniu przez biegłego rewidenta oraz przedstawienie całej dokumentacji realizowanego procesu wspólnikom spółki/spółek uczestniczących w tym przedsięwzięciu równocześnie z zawiadomieniami o planowanej transformacji. Faza właścicielska to moment, w którym właściciele – wspólnicy spółki (spółek) podejmują uchwały, w których wyrażają zgodę na przeprowadzenie procesu w kształcie przedstawionym przez kadrę zarządzającą, natomiast cały proces zamyka faza rejestracyjna, w której do Krajowego Rejestru Sądowego wpisywany jest nowy podmiot (a gdy w przypadku połączenia lub podziału majątek przejmuje istniejąca spółka – następuje aktualizacja danych tego podmiotu), a moment dokonania tego wpisu definiuje moment, w którym połączenie, podział lub przekształcenie należy uznać za dokonane. Aż do momentu wpisu uchwała stanowiąca podstawę prawną wniosku o wpis może zatem zostać uchylona, a połączenie, podział lub przekształcenie – udaremnione. Formalnie zaś momentem, w którym następuje „nabycie” nieruchomości rolnej, jest moment wpisu transformacji do Krajowego Rejestru Sądowego.

Innymi słowy zatem, należy zastanowić się, kiedy należy złożyć zawiadomienie o transformacji do Agencji Nieruchomości Rolnych, by nie spotkać się z zarzutem nieważnego jej dokonania.

Technicznie rzecz ujmując, nie ma przeszkód, aby zawiadomienie zostało złożone do Agencji już jednocześnie ze sporządzeniem planu połączenia, podziału lub przekształcenia. Inna możliwość to zawiadomienie bezpośrednio przed podjęciem uchwały w tym przedmiocie przez organ właścicielski spółki. Trzecia możliwość to zawiadomienie już po dokonaniu wpisu transformacji do Krajowego Rejestru Sądowego, gdy byt prawny zyskuje spółka nabywająca nieruchomość rolną.

Sytuację utrudnia pewna sprzeczność w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które z jednej strony literalnie stanowią, że zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości, co nie jest możliwe na etapie wcześniejszym niż niezwłocznie po wpisie do Krajowego Rejestru Sądowego. Z drugiej jednak strony art. 9 ustawy stanowi, że dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia jest nieważne. Nie do końca jest również jasne, czy sankcją nieważności jest objęte wyłącznie nabycie nieruchomości rolnej, czy dokonanie połączenia, podziału lub przekształcenia.

Możliwe jest wskazanie argumentów zarówno za zawiadomieniem bezpośrednio przed podjęciem uchwał przez organ właścicielski, jak i za zawiadomieniem niezwłocznie po wpisie do Krajowego Rejestru Sądowego. Za pierwszym rozwiązaniem przemawia fakt, że zarząd spółki podlegającej transformacji mógłby poinformować zgromadzonych wspólników, że zadośćuczyniono wszelkim formalnościom związanym z obrotem nieruchomościami rolnymi wymaganymi dla ważnego podjęcia uchwały, która stanowiłaby zwieńczenie całej procedury. Zapewniłoby to również, że uchwała organu właścicielskiego (traktowana jako substrat nie mogłaby zostać uznana za nieważną.

Za drugim rozwiązaniem przemawia literalne brzmienie ustawy. Wymaga to jednak założenia, że jedyna możliwa sankcja braku zawiadomienia to nieważność nabycia nieruchomości rolnej przez spółkę przejmującą lub przekształconą. W takim przypadku jednak może powstać ryzyko, że nieruchomość rolna nie zostałaby w ramach połączenia lub podziału objęta sukcesją generalną, a po wykreśleniu spółki łączonej lub dzielonej z rejestru przestałaby ona być czyjąkolwiek własnością. Jak się wydaje, ryzyko to nie powstanie w przypadku przekształcenia, gdzie nie mamy do czynienia z następstwem prawnym, lecz pełną kontynuacją praw i obowiązków w nowej formie prawnej.

Rozwiązaniem zapewniającym najwyższe bezpieczeństwo prawne, jest dwukrotne zawiadomienie Agencji o realizowanej transformacji – pierwsze przed podjęciem uchwał w tej sprawie (z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym, aby termin na wykonanie uprawnienia Agencji upłynął przed terminem ich podjęcia), a drugie już po wpisie transformacji do Krajowego Rejestru Sądowego. Wydaje się, że bardziej liberalnie można potraktować przekształcenie spółki prawa handlowego, gdzie w istocie nie dochodzi do unicestwienia podmiotu praw i obowiązków, a sam wpis do rejestru ma znaczenie bardziej formalne.

O autorze:

Monika Kapijas
m.kapijas@sadkowskiiwspolnicy.pl
Dział Prawa Handlowego i Obrotu Międzynarodowego
Sadkowski i Wspólnicy

Uważasz, że artykuł jest interesujący? Udostępnij go: