Od 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Zmiany wprowadzane wraz z nową regulacją oceniane są pozytywnie przede wszystkim przez nabywców. Zapewniają im większą ochronę w porównaniu z poprzednią ustawą, a także czynią bezpieczniejszym wpłacanie przez nich środków na rachunek powierniczy. Nowa ustawa deweloperska przewiduje również szereg innych rozwiązań. Z jednej strony regulacje nakierowane są na ochronę nabywców, z drugiej zaś nakładają na deweloperów dodatkowe obowiązki i ograniczenia.
Nowa ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zastępuje tym samym ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oto najważniejsze ze zmian.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Podstawowym novum jakie wprowadza nowa ustawa deweloperska jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Ustawodawca zrezygnował tym samym ze znanego poprzedniej ustawie obowiązku zapewnienia nabywcy przez dewelopera gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. DFG zasilany będzie ze składek deweloperów pochodzących z wpłat nabywców dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Stanowić będzie również źródło wypłat na rzecz nabywców w przypadkach ściśle określonych w art. 48 nowej ustawy deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna
Nowa ustawa deweloperska, w przeciwieństwie do swej poprzedniczki wprowadza również w art. 29 – 34 szczegółową regulację dotyczącą umów rezerwacyjnych. Do tej pory umowy takie były często zawierane w praktyce, lecz nie podlegały one reżimowi ustawy deweloperskiej. W nowym stanie prawnym, ustawodawca uregulował m.in. kwestie: formy umowy rezerwacyjnej, czasu jej obowiązywania, czy też wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz jej zwrotu. Nałożone zostały również określone obowiązki informacyjne dewelopera wobec rezerwującego, których niedopełnienie może skutkować obowiązkiem zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Wypłata środków dla dewelopera
W nowym stanie prawnym, bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Z kolei przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne. Wpłacone są przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3 nowej ustawy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Powyższe rozwiązanie dalece chroni nabywcę, ponieważ ten może w ciągu 30 dni odstąpić od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 43 ust. 2. Z drugiej zaś strony skłania deweloperów do szybkiego wykonania zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej.
Kontrola banku
Nowa ustawa deweloperska w swym art. 17 uszczegóławia sposób wykonywania przez bank kontroli każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych. Do tej pory ustawa nie regulowała tej kwestii, co wprowadzało stan prawnej niepewności. Co więcej, w razie stwierdzenia nieprawidłowości w działaniach dewelopera, bank może uzależnić wypłatę środków od ich usunięcia.
Odmowa odbioru lokalu
Nowa regulacja traktuje również o kwestii nieobjętej poprzednią ustawą deweloperską, a mianowicie kwestii dopuszczalności odmowy odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego w przypadku stwierdzenia wad istotnych. Zgodnie z art. 41 ust. 9 nowej ustawy deweloperskiej nabywca może w takim przypadku odmówić dokonania odbioru, gdy jednocześnie deweloper odmówi uznania takiej wady w protokole. W przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu, nabywca uprawniony będzie do odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.
